Si tus declaraciones de impuestos muestran menos ingresos de los que realmente produces, el problema quizá no sea tu capacidad para pagar una casa, sino la manera en que un préstamo tradicional analiza tus ingresos.
Rony Velasquez, Real Estate and Mortgage Broker, Realtor y Mortgage Loan Originator, cuenta con licencia DRE desde 2004, más de 22 años de experiencia, más de 3,000 transacciones y ha ayudado a más de 500 familias. También cuenta con designación y credenciales NMLS. Su experiencia incluye orientar a compradores independientes, trabajadores por cuenta propia y personas que reciben ingresos mediante formularios 1099.
Para ciertos compradores en California, existe una alternativa no basada principalmente en declaraciones de impuestos: un programa One Month Bank Statement, o préstamo con un solo mes de estados de cuenta.
¿Por qué las declaraciones de impuestos pueden dificultar tu aprobación?
Cuando trabajas por tu cuenta, es normal utilizar deducciones legítimas para reducir la cantidad de ingresos sujetos a impuestos. Esa estrategia puede ser útil para tu negocio, pero también puede hacer que tus ingresos calificables parezcan menores ante un prestamista tradicional.
Por ejemplo, podrías tener:
- Ingresos constantes durante todo el año.
- Un negocio estable y comprobable.
- Fondos suficientes para el enganche.
- Buen historial de crédito.
- Pagos mensuales manejables.
Sin embargo, después de deducciones, depreciación y gastos empresariales, tus declaraciones pueden mostrar un ingreso neto que no representa completamente el dinero que entra a tus cuentas.
Ahí aparece la diferencia entre ingresos reales e ingresos calificables. Los ingresos calificables son los que el prestamista acepta utilizar para medir tu capacidad de pago.
Un préstamo basado en estados de cuenta analiza principalmente los depósitos que recibes, en lugar de depender exclusivamente de tus declaraciones de impuestos.
¿Qué es un préstamo One Month Bank Statement?
Es un programa hipotecario no basado en CalHFA que puede permitirte calificar utilizando un mes reciente de estados de cuenta personales o de negocio, en lugar de presentar declaraciones completas de impuestos como base principal del análisis de ingresos.
El prestamista revisa los depósitos del periodo indicado y verifica que los fondos:
- Provengan de una actividad legítima.
- Sean consistentes con tu trabajo o negocio.
- Estén debidamente declarados y respaldados.
- Puedan utilizarse para determinar un ingreso mensual razonable.
- No sean depósitos inexplicables, préstamos informales o transferencias que no representen ingresos.
La palabra “un mes” no significa que el proceso sea automático ni que solamente debas entregar una página bancaria. El prestamista todavía puede solicitar información adicional para confirmar tu identidad, tu actividad por cuenta propia, el origen de los fondos y la propiedad que deseas comprar.
También es importante confirmar los lineamientos vigentes antes de presentar una solicitud. Los requisitos pueden cambiar según el prestamista, el perfil financiero, la propiedad y la documentación disponible.
¿Quién podría considerar esta alternativa en California?
Este programa está diseñado para ciertos compradores que trabajan por cuenta propia o reciben ingresos como trabajadores 1099. Puede ser relevante si:
- Eres dueño de un negocio.
- Trabajas como contratista independiente.
- Recibes pagos por proyecto o comisión.
- Operas mediante una entidad comercial.
- Tus ingresos bancarios son mayores que los ingresos netos que aparecen en tus declaraciones.
- No calificas fácilmente con un préstamo tradicional basado en declaraciones de impuestos.
- Deseas comprar una residencia principal para ti y tu familia.
Los compradores primerizos también pueden ser elegibles. No necesitas haber comprado una casa anteriormente para explorar esta opción.
El programa está disponible para residentes de Estados Unidos y se enfoca en propiedades ocupadas por el propietario.
¿Cuáles son los requisitos principales?
De acuerdo con la información del programa, los parámetros principales incluyen:
- Un mes de estados de cuenta personales o de negocio.
- Ingresos por cuenta propia o mediante formularios 1099.
- Puntaje de crédito mínimo de seiscientos cincuenta.
- Enganche de veinticinco por ciento o más.
- Monto máximo de préstamo de cinco millones de dólares.
- Propiedad ocupada por el propietario.
- Disponibilidad para residentes de Estados Unidos.
- Elegibilidad para compradores primerizos.
Las propiedades elegibles incluyen:
- Casas unifamiliares.
- Condominios.
- Townhomes.
La aprobación final no depende de un solo requisito. También se revisan factores como el historial de crédito, las obligaciones mensuales, la documentación del negocio, el origen del enganche, la propiedad y cualquier condición adicional del prestamista.
¿Qué cambia frente a un préstamo tradicional?
Un préstamo tradicional normalmente analiza declaraciones de impuestos, formularios W-2, talones de pago y otros documentos para calcular los ingresos del solicitante.
Un préstamo basado en estados de cuenta puede utilizar un enfoque diferente:
| Préstamo tradicional | Préstamo basado en estados de cuenta |
|---|---|
| Da mayor peso a las declaraciones de impuestos | Da mayor peso a los depósitos bancarios |
| Puede reducir ingresos por deducciones empresariales | Puede reflejar mejor el flujo de dinero recibido |
| Suele requerir documentación fiscal extensa | Puede utilizar documentación bancaria específica |
| Está diseñado para ingresos salariales o documentados de forma tradicional | Puede atender situaciones de trabajo independiente |
Esto no significa que una opción sea mejor para todos. Un préstamo tradicional puede ofrecer condiciones más favorables para una persona con ingresos salariales fuertes y documentación sencilla. El préstamo basado en estados de cuenta puede ser más apropiado cuando tus documentos fiscales no muestran toda tu capacidad económica.
¿Cuál es la historia típica de un comprador independiente?
Imagina a una persona que trabaja como contratista. Sus depósitos mensuales son sólidos, pero utiliza deducciones legítimas para administrar su negocio. Cuando solicita un préstamo tradicional, el ingreso calculado a partir de sus declaraciones resulta demasiado bajo.
La persona no necesariamente tiene un problema de ingresos. Tiene un problema de presentación financiera.
Al revisar sus estados de cuenta, el prestamista puede observar otra imagen: pagos recurrentes, actividad comercial y entradas de dinero que coinciden con el tipo de trabajo que realiza. Después se analiza el crédito, el enganche, la propiedad y las obligaciones existentes.
El resultado no es una aprobación garantizada. Es una evaluación basada en información que puede representar mejor cómo funciona su economía actual.
Ese cambio puede darle más control y claridad para decidir si comprar ahora es razonable o si necesita prepararse durante más tiempo.
¿Qué debes revisar antes de solicitarlo?
Antes de iniciar, prepara una revisión personal de cinco áreas:
1. Crédito
Confirma que tu puntaje sea de al menos seiscientos cincuenta. También revisa pagos atrasados, cuentas en cobranza, saldos altos y consultas recientes.
2. Enganche
El programa indica un enganche de veinticinco por ciento o más. Además del enganche, calcula los costos de cierre, inspecciones, avalúo, mudanza y cualquier reparación inicial.
3. Estados de cuenta
Reúne el estado de cuenta completo del periodo solicitado. No entregues solamente capturas parciales. El prestamista puede necesitar todas las páginas, incluso las que aparecen en blanco.
4. Actividad de negocio
Ten disponible evidencia de tu trabajo por cuenta propia, como licencia comercial, registros empresariales, contratos, facturas o documentación de tu actividad profesional, según corresponda.
5. Propiedad
Confirma que la casa, el condominio o el townhome cumpla con los criterios del programa y que será tu residencia principal.
¿Qué riesgos debes considerar?
Un préstamo basado en estados de cuenta no elimina la responsabilidad de revisar tu presupuesto. El pago mensual puede incluir capital, intereses, impuestos, seguro, cuotas de asociación y mantenimiento.
Además:
- El programa puede tener una tasa de interés y un Annual Percentage Rate, conocido como APR, diferentes de un préstamo tradicional.
- El APR refleja una medida más amplia del costo anual del crédito, no solamente la tasa de interés.
- Los requisitos pueden variar según el prestamista.
- Un mes con depósitos inusualmente altos puede requerir explicación.
- El enganche de veinticinco por ciento representa una cantidad importante de efectivo.
- La aprobación depende de una revisión completa y no de una sola cifra.
Por eso conviene comparar la opción con otras alternativas antes de tomar una decisión.
¿Cuál es el siguiente paso inteligente?
No empieces buscando una casa antes de saber cómo se verá tu expediente financiero. Primero solicita una revisión preliminar de:
- Puntaje de crédito.
- Ingresos depositados.
- Tipo de cuenta bancaria.
- Tiempo trabajando por cuenta propia.
- Fondos disponibles.
- Deudas mensuales.
- Tipo de propiedad.
- Uso que tendrá la vivienda.
Maya Team Inc. ofrece recursos de educación inmobiliaria e hipotecaria para consumidores en nas.io/mayateaminc. Puedes llamar o enviar un mensaje directo para conversar sobre tu situación. También puedes comunicarte con Rony Velasquez al 562-762-9634 o escribir a mayateaminc@gmail.com.
La meta no es elegir el préstamo más llamativo. Es entender qué documentación representa mejor tu realidad, qué pago puedes sostener y qué decisión te permite avanzar con estabilidad, seguridad y paz mental.
Si conoces a una persona que trabaja por su cuenta y cree que sus declaraciones de impuestos le impiden comprar casa, compártele este artículo. Puede ayudarle a descubrir que todavía existen preguntas importantes por hacer.
