La cifra que un banco aprueba no siempre es la cifra que le permite vivir con tranquilidad. La diferencia está en saber calcular el costo completo de una vivienda antes de comenzar a buscar propiedades.
Rony Velasquez, Real Estate and Mortgage Broker, Realtor y Mortgage Loan Originator, cuenta con licencia DRE desde 2004, más de veintidós años de experiencia, más de tres mil transacciones y ha ayudado a más de quinientas familias. También posee credenciales NMLS y experiencia en financiamiento hipotecario. Junto con Mona Bottros, Realtor and Office Manager, ayuda a compradores a analizar sus opciones con una perspectiva práctica y orientada a la estabilidad familiar.
Esta guía explica cómo construir un presupuesto realista para comprar su primera casa en California.
¿Por qué la aprobación del banco no debe ser su presupuesto final?
Un prestamista analiza sus ingresos, deudas, historial de crédito y documentos financieros para determinar cuánto podría aprobarle. Sin embargo, esa aprobación no siempre incluye todos los gastos que afectan su vida diaria.
Una familia puede calificar para una mensualidad alta y aun así sentirse presionada por:
- Guardería o educación de los hijos.
- Transporte y gasolina.
- Servicios públicos.
- Reparaciones del hogar.
- Gastos médicos.
- Ahorro para emergencias.
- Ayuda económica a familiares.
- Cambios futuros en los ingresos.
La pregunta más importante no es solamente cuánto le pueden prestar. Es cuánto puede pagar y todavía conservar seguridad, flexibilidad y paz mental.
¿Qué incluye realmente el costo mensual de una casa?
El pago mensual de una vivienda no consiste únicamente en capital e intereses. Para elaborar un presupuesto más exacto, incluya todos estos elementos:
- Capital e intereses: Es la parte principal del préstamo hipotecario.
- Impuestos sobre la propiedad: En California pueden variar según el valor de la vivienda, la ubicación y evaluaciones posteriores.
- Seguro de propietario: Protege la vivienda contra ciertos daños cubiertos por la póliza. El costo puede aumentar en zonas con riesgo de incendios, inundaciones u otros eventos.
- Seguro hipotecario: Un préstamo FHA normalmente incluye seguro hipotecario. Un préstamo convencional puede requerir seguro hipotecario privado cuando el enganche es bajo.
- Cuota de la asociación de propietarios: Si compra un condominio, townhome o una propiedad dentro de una comunidad planificada, esta cuota debe incluirse en el presupuesto.
- Mantenimiento y reparaciones: Una casa requiere mantenimiento preventivo, incluso cuando todo parece estar en buenas condiciones.
- Servicios y gastos de vivienda: Agua, electricidad, gas, basura, internet y otros servicios pueden representar una cantidad importante cada mes.
Como punto de partida, muchos compradores buscan mantener el costo total de vivienda entre aproximadamente treinta y uno y cuarenta por ciento de sus ingresos brutos mensuales. Si tiene deudas importantes, hijos pequeños o ingresos variables, un objetivo más conservador puede ser conveniente.
¿Cómo funciona la relación deuda-ingreso?
La relación deuda-ingreso compara sus pagos mensuales de deuda con sus ingresos brutos mensuales, es decir, sus ingresos antes de impuestos.
La fórmula básica es:
Pagos mensuales de deuda, incluyendo la nueva vivienda, divididos entre ingresos brutos mensuales.
Para calcularla, sume:
- El pago completo de la nueva vivienda.
- Préstamos de automóvil.
- Préstamos estudiantiles.
- Pagos mínimos de tarjetas de crédito.
- Préstamos personales.
- Otras obligaciones reportadas al prestamista.
Después, divida el total entre sus ingresos brutos mensuales.
Como orientación general, muchos compradores intentan mantener su relación deuda-ingreso total entre treinta y cinco y cuarenta y tres por ciento. Algunos programas pueden permitir una proporción mayor, pero calificar para una proporción alta no significa que sea prudente usarla.
Por ejemplo, si una familia gana diez mil dólares brutos al mes y ya paga mil quinientos dólares en otras deudas, una vivienda con un costo total de cuatro mil dólares produciría una relación deuda-ingreso aproximada de cincuenta y cinco por ciento. Aunque ciertos escenarios de financiamiento pueden ser más flexibles, ese presupuesto podría dejar muy poco margen para reparaciones, ahorro o cambios inesperados.
¿Qué diferencia hay entre un préstamo FHA y uno convencional?
La mejor opción depende de su crédito, ingresos, deudas, ahorros y objetivos a largo plazo. No existe un préstamo universalmente mejor para todos los compradores.
Préstamo FHA
Un préstamo FHA puede ser útil para compradores que:
- Tienen un enganche limitado.
- Poseen un historial de crédito en construcción.
- Necesitan mayor flexibilidad en la relación deuda-ingreso.
- Desean explorar programas de asistencia para el enganche.
En muchos casos, el enganche mínimo puede ser de tres punto cinco por ciento, sujeto a los requisitos del programa y del perfil del comprador. Sin embargo, el seguro hipotecario puede aumentar el costo mensual y total del préstamo.
Préstamo convencional
Un préstamo convencional puede ser conveniente para compradores que:
- Tienen un crédito más sólido.
- Mantienen deudas mensuales moderadas.
- Pueden aportar un enganche mayor.
- Desean reducir o eliminar el seguro hipotecario después de alcanzar suficiente participación en la propiedad.
Algunos programas convencionales permiten enganches bajos, pero los requisitos de crédito, ingresos y reservas pueden ser más estrictos. El costo total dependerá de la tasa, las cuotas y el perfil financiero.
Cuando compare préstamos, no revise únicamente la tasa de interés. Pida también la tasa porcentual anual, conocida como APR, porque incorpora ciertos costos y cargos del crédito. Si recibe una cotización con una tasa de interés, compare siempre el APR correspondiente y solicite una explicación de las diferencias.
Puede consultar recursos generales para compradores en el sitio oficial de CalHFA y recomendaciones de educación financiera en el Departamento de Protección e Innovación Financiera de California.
¿Cuánto dinero debe conservar después del cierre?
Uno de los errores más comunes es utilizar casi todos los ahorros para el enganche y los costos de cierre.
Además del enganche, considere:
- Costos de cierre, que con frecuencia pueden representar aproximadamente entre dos y tres por ciento del precio de compra.
- Inspecciones y evaluaciones.
- Mudanza y depósitos para servicios.
- Reparaciones iniciales.
- Muebles y electrodomésticos necesarios.
- Un fondo de emergencia separado.
- Reservas equivalentes a entre dos y seis meses de pagos de vivienda, según el préstamo y su situación.
Las reservas no son dinero desperdiciado. Representan control y protección. Si pierde temporalmente ingresos o surge una reparación importante, contar con efectivo puede evitar el uso excesivo de tarjetas o préstamos costosos.
Los programas de asistencia pueden reducir el dinero necesario para cerrar, pero no siempre eliminan la necesidad de mantener reservas. También pueden tener límites de ingresos, requisitos de educación, condiciones de ocupación o reglas de pago futuro.
¿Cómo se ve un presupuesto realista?
Imagine a una persona que gana ocho mil dólares brutos al mes y tiene mil dólares en pagos mensuales de otras deudas.
En lugar de buscar el máximo aprobado, podría establecer estos límites:
- Costo total de vivienda: entre dos mil cuatrocientos y dos mil ochocientos dólares al mes.
- Deuda total incluyendo vivienda: idealmente por debajo de tres mil cuatrocientos dólares al mes.
- Fondo de emergencia: separado del enganche.
- Reservas después del cierre: suficientes para cubrir varios meses de vivienda.
- Margen mensual: dinero disponible para ahorro, mantenimiento y gastos familiares.
Este enfoque puede reducir el precio máximo de compra, pero también puede aumentar la estabilidad. La meta no es solamente obtener las llaves. Es poder conservar la casa sin sacrificar todas las demás prioridades de su vida.
¿Qué debe revisar antes de hablar con un prestamista?
Use esta lista para prepararse:
- Calcule sus ingresos brutos mensuales y determine si son estables.
- Haga una lista de todas sus deudas y pagos mínimos.
- Revise sus estados de cuenta bancarios de los últimos meses.
- Verifique su historial y puntuación de crédito.
- Estime impuestos, seguro, seguro hipotecario y cuotas de asociación.
- Reserve dinero para mantenimiento y reparaciones.
- Determine cuánto puede aportar sin vaciar sus ahorros.
- Mantenga un fondo de emergencia separado.
- Compare una opción FHA y una convencional.
- Pida la tasa de interés y el APR de cada propuesta.
- Pregunte por requisitos de reservas y costos de cierre.
- Confirme si puede calificar para programas de asistencia.
- Evalúe si podría seguir pagando en caso de aumento de gastos familiares.
- No base su decisión únicamente en el monto máximo aprobado.
¿Cuál es el siguiente paso?
Un presupuesto responsable comienza con sus números reales, no con el precio de una propiedad que vio en internet. Antes de hacer una oferta, analice el costo total mensual, su relación deuda-ingreso, el efectivo necesario para cerrar y las reservas que conservará después de la compra.
Para obtener recursos educativos y conocer los servicios de Maya Team Inc., visite nas.io/mayateaminc. También puede comunicarse con Rony Velasquez al 562-762-9634, enviar un correo a mayateaminc@gmail.com o enviar un mensaje directo a Maya Team Inc.
La compra de una casa debe ayudarle a construir estabilidad, seguridad y patrimonio familiar, no convertir cada mes en una lucha financiera.
Si conoce a alguien que está tratando de comprar su primera casa en California y no sabe cuánto puede pagar cómodamente, comparta esta guía con esa persona.
