¿Y si una sola línea bien planteada en tu oferta pudiera reducir el dinero que necesitas llevar al cierre? La clave no es asumir que el vendedor pagará tus gastos, sino saber qué pedir, cómo expresarlo y qué límites aplica a tu préstamo.
Rony Velasquez tiene licencia DRE desde 2004, más de veintidós años de experiencia, más de tres mil transacciones y ha ayudado a más de quinientas familias. Como Real Estate and Mortgage Broker, Realtor y Mortgage Loan Originator, orienta a compradores para que entiendan tanto la oferta como el financiamiento. Esta guía explica cómo evaluar una concesión del vendedor sin perder de vista el presupuesto, la tasación y las reglas del préstamo.
Qué son las concesiones del vendedor
Una concesión del vendedor es un acuerdo para que el vendedor pague ciertos costos permitidos del comprador como parte de la transacción. Puede cubrir algunos gastos de cierre y pagos anticipados elegibles, como ciertos cargos del préstamo, impuestos o seguro de vivienda, según el programa y las condiciones de la operación.
No es dinero en efectivo que el comprador recibe para cualquier propósito. Tampoco suele poder usarse para el pago inicial. En general, el crédito se aplica a costos elegibles, y no puede superar ni el máximo permitido por el programa ni los gastos que realmente correspondan al comprador.
Por ejemplo, un comprador puede necesitar ahorrar para el pago inicial y, por separado, para cargos de cierre. Si el vendedor acepta cubrir algunos de esos cargos, el comprador podría necesitar menos efectivo para cerrar. Pero el ahorro real dependerá de sus gastos elegibles y de lo que autoricen el prestamista y el contrato.
¿Qué límites suelen aplicar a cada tipo de préstamo?
Los límites dependen del programa, la ocupación de la propiedad, la relación entre el préstamo y el valor, y el tipo de gasto. Estas son pautas generales; el prestamista debe confirmar cuáles aplican a tu caso.
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Préstamo de compra FHA: El vendedor puede aportar hasta seis por ciento del precio de venta para costos permitidos. El crédito no puede cubrir el pago inicial y tampoco debe exceder los costos elegibles reales del comprador. Consulta las reglas del Manual de políticas FHA del Departamento de Vivienda.
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Préstamo VA: Los pagos de costos de cierre ordinarios no están sujetos al límite de cuatro por ciento que aplica a ciertas concesiones definidas. Ese límite se refiere a beneficios específicos que el vendedor aporta y que no suelen considerarse costos ordinarios de cierre. Pídele al prestamista que clasifique cada cargo. Puedes revisar la explicación del Departamento de Asuntos de Veteranos sobre costos de cierre y tarifa de financiamiento.
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Préstamo convencional para residencia principal o segunda vivienda: El máximo general es tres por ciento cuando la relación préstamo-valor supera noventa por ciento; seis por ciento cuando está por encima de setenta y cinco por ciento y hasta noventa por ciento; y nueve por ciento cuando es setenta y cinco por ciento o menos.
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Préstamo convencional para propiedad de inversión: El máximo general suele ser dos por ciento.
Para los límites convencionales, los porcentajes se calculan usando el menor entre el precio de venta y el valor de tasación. Además, el crédito no debe superar los costos de cierre permitidos que realmente tenga el comprador. Las reglas pueden variar según el producto y la evaluación del préstamo; revisa la guía de Fannie Mae sobre aportaciones de partes interesadas.
¿Cómo incluyes la solicitud en tu oferta?
Antes de enviar una oferta, coordina la solicitud con tu agente y tu prestamista. Una petición clara ayuda a que todas las partes entiendan qué se está solicitando y cómo se aplicaría.
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Revisa tu estimación del préstamo. La Estimación del Préstamo muestra cargos previstos y ayuda a identificar qué costos podrías necesitar cubrir. Pide al prestamista que revise tus cifras actuales, porque algunos cargos pueden cambiar antes del cierre.
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Confirma el límite del programa. Pregunta cuál es el máximo permitido para tu tipo de préstamo y si el cálculo depende del precio, la tasación o la relación préstamo-valor. Confirma también si el prestamista tiene requisitos adicionales.
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Especifica los costos elegibles y los pagos anticipados. Evita pedir una cifra sin explicar cómo se aplicará. La solicitud debe cubrir cargos permitidos que esperas pagar, sin asumir que cualquier saldo no usado se te entregará en efectivo.
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Mantén los términos consistentes. El crédito solicitado debe aparecer de forma coherente en la oferta y en los documentos posteriores. Si cambian el precio, el crédito o las condiciones del préstamo, consulta con tu agente y prestamista antes de aceptar la modificación.
¿Un crédito del vendedor cambia el precio o la tasación?
Un crédito para costos de cierre no reduce automáticamente el precio de compra. Si acuerdas comprar una vivienda por quinientos mil dólares y el vendedor aporta una cantidad para costos elegibles, el precio contractual puede seguir siendo quinientos mil dólares. El crédito se registra por separado y debe cumplir los límites de tu préstamo.
La tasación tampoco aumenta automáticamente porque el vendedor acepte pagar algunos gastos. El tasador evalúa la propiedad y las ventas comparables; no garantiza que la vivienda valga el precio acordado. Si la tasación resulta menor, el prestamista puede recalcular el préstamo y pedir que comprador y vendedor revisen el acuerdo.
Ten cuidado con aumentar el precio solo para absorber un crédito. Un precio inflado puede complicar la tasación y afectar el cálculo del préstamo o del pago inicial. También podrías terminar financiando un precio que no corresponde al valor respaldado por el mercado. Pide que el prestamista explique cómo se evaluaría cualquier cambio antes de renegociar.
¿Cómo puedes pedir el crédito sin debilitar tu oferta?
Una solicitud razonable considera tanto tus necesidades como las prioridades del vendedor. Revisa estos puntos con tu Realtor:
- Contexto de la propiedad: ¿Cuánto tiempo lleva en venta? ¿Ha recibido otras ofertas? El interés del mercado puede influir en la disposición del vendedor a negociar.
- Pide solo lo que necesitas: Basa la cifra en costos previstos y en los límites de tu préstamo; no solicites un crédito arbitrario.
- Mantén sólidos los demás términos: Una fecha de cierre conveniente, documentos completos y plazos realistas pueden ayudar a que la oferta sea más clara.
- Considera las prioridades del vendedor: El vendedor quizá valore más una fecha de cierre o una condición específica que una pequeña diferencia en otro término.
- Prepara un plan alternativo: Si el vendedor no acepta toda la solicitud, conversa con tu prestamista sobre cuánto efectivo adicional necesitarías y si puedes ajustar otros términos sin asumir un riesgo que no puedes sostener.
Lista de verificación antes de presentar la oferta
Antes de firmar, confirma estos ocho puntos:
- ¿Cuál es tu tipo de préstamo y cómo se aplican sus reglas de crédito del vendedor?
- ¿Qué cantidad estimada necesitarás para costos de cierre y pagos anticipados?
- ¿Qué costos son elegibles para que el vendedor los cubra?
- ¿Cuál es el límite porcentual aplicable y sobre qué cifra se calcula?
- ¿El crédito solicitado es menor o igual a tus costos elegibles previstos?
- ¿El precio acordado tiene sentido frente a las viviendas comparables y la posible tasación?
- ¿El texto de la oferta explica claramente el crédito y su uso?
- ¿Tienes un plan para cubrir costos si el vendedor rechaza la solicitud o la tasación cambia?
Una oferta bien pensada no garantiza que el vendedor acepte, pero te permite negociar con expectativas realistas y cuidar tu estabilidad financiera. Para más recursos para compradores y vendedores, visita Maya Team Inc..
Contacto
Rony Velasquez
Real Estate and Mortgage Broker, Realtor y Mortgage Loan Originator
Teléfono: 562-762-9634
Correo electrónico: mayateaminc@gmail.com
Mona Bottros
Realtor y gerente de oficina
Si conoces a alguien que está comprando su primera vivienda en California, comparte esta guía para ayudarle a prepararse antes de presentar una oferta.
