¿Por qué el enganche no es el único dinero que necesitas para comprar una casa?
Muchos compradores primerizos ahorran durante años para el enganche y descubren demasiado tarde que también deben cubrir los costos de cierre. La diferencia entre llegar preparado y sentirse sorprendido suele estar en entender qué se paga, cuándo se paga y qué cifras son solamente estimaciones.
Rony Velasquez, Real Estate and Mortgage Broker, Realtor y Mortgage Loan Originator, cuenta con licencia inmobiliaria desde 2004, más de 22 años de experiencia, más de 3,000 transacciones y ha ayudado a más de 500 familias. Su experiencia en préstamos hipotecarios y sus credenciales en el Nationwide Mortgage Licensing System permiten explicar este proceso desde la perspectiva inmobiliaria y financiera.
La idea principal es sencilla: los costos de cierre no son una cantidad universal y no sustituyen el enganche. Son gastos adicionales relacionados con el préstamo, la transferencia de la propiedad, los servicios profesionales, los impuestos, el seguro y los pagos iniciales que exige el prestamista.
¿Cuánto debe presupuestar un comprador primerizo?
Como punto de partida, muchos compradores en California calculan entre dos y cinco por ciento del precio de compra para costos de cierre. Este rango es una estimación educativa, no una cotización.
Por ejemplo, en una vivienda de seiscientos mil dólares, ese rango equivaldría aproximadamente a entre doce mil y treinta mil dólares, además del enganche.
El número final puede cambiar debido a factores como:
- El tipo de préstamo.
- El monto del enganche.
- El condado donde se encuentra la propiedad.
- El día del mes en que se realiza el cierre.
- El costo del seguro de vivienda.
- Los impuestos de la propiedad.
- Las cuotas de la asociación de propietarios.
- Los cargos específicos del prestamista.
- Los créditos del vendedor o del prestamista.
Por eso, una cifra general sirve para comenzar a ahorrar, pero solamente el Loan Estimate y posteriormente el Closing Disclosure muestran los cargos específicos de tu operación.
¿Qué incluyen realmente los costos de cierre?
Los costos de cierre son los gastos iniciales necesarios para obtener el préstamo y transferir la propiedad. Pueden incluir varias categorías.
Uno. Cargos del prestamista
Estos son cargos relacionados con la evaluación, preparación y procesamiento del préstamo. Pueden incluir:
- Originación del préstamo.
- Procesamiento y suscripción.
- Verificación de ingresos y activos.
- Reporte de crédito.
- Servicios administrativos.
- Puntos, si eliges pagar una cantidad inicial para reducir la tasa de interés.
El monto exacto depende del prestamista y del producto hipotecario. Compara el total de los cargos de originación entre distintos Loan Estimates, no solamente un cargo individual.
Dos. Título, plica y registro
También puedes encontrar cargos por:
- Seguro de título del prestamista.
- Servicios de la compañía de plica.
- Preparación de documentos.
- Registro de la escritura y del préstamo.
- Cuotas de transferencia.
- Cuotas de transferencia de la asociación de propietarios, si corresponde.
En California, algunas tarifas pueden dividirse entre el comprador y el vendedor según el contrato y las prácticas locales. No asumas que una parte será pagada por la otra persona: confirma qué establece tu contrato de compra.
¿Qué diferencia hay entre una inspección y una tasación?
Aunque ambas ocurren durante la compra, cumplen funciones diferentes.
Inspección de la vivienda
La inspección protege al comprador. Un inspector revisa las condiciones visibles de la propiedad, como el techo, los sistemas eléctricos, la plomería, los cimientos y otros componentes.
El prestamista normalmente no exige una inspección general, pero para un comprador primerizo puede ser una herramienta importante para tomar decisiones informadas. También pueden recomendarse inspecciones adicionales de:
- Termitas u organismos que dañan la madera.
- Techo.
- Alcantarillado.
- Moho.
- Chimenea.
- Sistemas de calefacción y aire acondicionado.
Una inspección general puede costar varios cientos de dólares. Las inspecciones adicionales aumentan el total. Algunas se pagan antes del cierre y podrían no aparecer como parte de los costos de cierre en el Closing Disclosure.
Tasación
La tasación es una opinión profesional e independiente sobre el valor de la vivienda. El prestamista la utiliza para confirmar que la propiedad respalda el monto del préstamo.
En California, una tasación residencial puede costar aproximadamente entre seiscientos y ochocientos dólares, aunque el precio cambia según la ubicación, el tipo de propiedad y la complejidad del trabajo.
La tasación no garantiza que la casa tenga todos los problemas resueltos. Una propiedad puede tasarse al valor esperado y aun así requerir reparaciones. Por eso, la tasación y la inspección no son sustitutos una de la otra.
¿Qué son los gastos prepagados y las reservas?
Los prepagados son gastos que se pagan por adelantado al cerrar. Pueden incluir:
- Interés hipotecario desde la fecha de cierre hasta el final del mes.
- La prima inicial del seguro de vivienda.
- Impuestos de la propiedad prorrateados.
- Otros cargos que deben cubrirse antes de la primera fecha regular de pago.
Las reservas iniciales de la cuenta de plica, también llamada escrow, son fondos que el prestamista conserva para pagar en el futuro ciertos impuestos y seguros. El prestamista puede solicitar varios meses de impuestos y seguro, dependiendo de las fechas de vencimiento y de sus requisitos.
Esto explica por qué dos compradores con el mismo precio de compra pueden tener cantidades diferentes de efectivo necesario para cerrar. La fecha del cierre puede cambiar el interés prepagado, los impuestos prorrateados y el monto inicial de la cuenta de plica.
El Consumer Financial Protection Bureau explica que los prepagados y el depósito inicial de plica aparecen en el Closing Disclosure. También puedes revisar su explicación del Loan Estimate para aprender dónde aparecen los costos estimados.
¿Los créditos del prestamista siempre son una buena idea?
Un crédito del prestamista es una cantidad que reduce ciertos costos iniciales de cierre. A cambio, podrías aceptar una tasa de interés más alta y su APR correspondiente, es decir, la Tasa de Porcentaje Anual que ayuda a medir el costo total del préstamo.
No existe una respuesta universal. Un crédito podría ayudar a un comprador que necesita conservar efectivo para mudanza, reparaciones o reservas de emergencia. Sin embargo, una tasa y un APR más altos pueden aumentar el pago mensual y el costo total durante la vida del préstamo.
Antes de aceptar un crédito, pide al prestamista dos escenarios por escrito:
- Una opción con menor tasa de interés y menor o ningún crédito, incluyendo su APR.
- Una opción con crédito del prestamista, incluyendo la tasa de interés, el APR y el costo total estimado.
Compara cuánto dinero ahorras al cierre contra cuánto pagarías adicionalmente cada mes. También pregunta si el crédito puede utilizarse para todos los costos que necesitas cubrir. Algunos créditos no pueden utilizarse para el enganche, las reservas o ciertos cargos.
Además, pregunta si existen programas de asistencia para compradores primerizos. La disponibilidad depende de los ingresos, el tipo de préstamo, el precio de la vivienda, el condado y otros requisitos. La elegibilidad debe confirmarse directamente con el prestamista participante o con la agencia que administra el programa.
¿Cuál es la diferencia entre costos de cierre y efectivo para cerrar?
Esta diferencia es fundamental.
Los costos de cierre son los gastos relacionados con el préstamo y la transferencia de la propiedad. Generalmente no incluyen el enganche.
El efectivo para cerrar es la cantidad total que debes llevar al cierre. Puede incluir:
- El enganche.
- Los costos de cierre.
- Los prepagados.
- Las reservas iniciales de plica.
- Menos el depósito que ya entregaste.
- Menos créditos del vendedor.
- Menos créditos del prestamista.
- Más o menos ajustes de impuestos y otros pagos.
El CFPB requiere que el prestamista entregue el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre para la mayoría de los préstamos hipotecarios. Usa esos días para comparar el documento con tu Loan Estimate y preguntar por cualquier diferencia.
¿Cómo puede crear un presupuesto realista?
Un presupuesto responsable debe tener tres niveles:
Nivel uno: estimación inicial.
Ahorra utilizando un rango general de dos a cinco por ciento del precio de compra, además del enganche.
Nivel dos: estimación específica.
Después de elegir un préstamo y una propiedad, solicita un Loan Estimate. Confirma los cargos del prestamista, la tasación, el seguro, los impuestos, las reservas y el efectivo estimado para cerrar.
Nivel tres: cifra final.
Revisa el Closing Disclosure y confirma el método de pago con la compañía de plica. Nunca envíes fondos basándote únicamente en un correo electrónico. Verifica las instrucciones de transferencia utilizando un número de teléfono confiable.
También reserva dinero separado para:
- Mudanza.
- Cambios de cerraduras.
- Reparaciones inmediatas.
- Muebles y electrodomésticos.
- Servicios públicos.
- Cuotas de la asociación de propietarios.
- Una reserva de emergencia después del cierre.
Comprar una casa debe darte estabilidad y control, no dejarte sin efectivo el día que recibes las llaves.
Lista de verificación para compradores primerizos
Antes de comprometerte con una propiedad, confirma lo siguiente:
- Tengo separado el dinero del enganche y el dinero de los costos de cierre.
- Entiendo que los rangos generales son estimaciones y no una cotización.
- Recibí un Loan Estimate de mi prestamista.
- Comparé cargos de originación y servicios entre más de un prestamista.
- Pregunté cuánto costará la tasación.
- Presupuesté la inspección general y cualquier inspección adicional.
- Confirmé el costo estimado del seguro de vivienda.
- Revisé los impuestos de la propiedad.
- Entiendo cuánto se depositará inicialmente en la cuenta de plica.
- Comparé cualquier crédito del prestamista considerando la tasa de interés y su APR.
- Pregunté si califico para programas de asistencia.
- Recibí y revisé el Closing Disclosure al menos tres días hábiles antes del cierre.
- Tengo una reserva de emergencia después de comprar.
Para encontrar recursos educativos sobre compra, financiamiento y preparación, visita la comunidad de Maya Team Inc..
Rony Velasquez es Real Estate and Mortgage Broker, Realtor y Mortgage Loan Originator. Mona Bottros es Realtor and Office Manager. Para preguntas generales, puedes llamar al 562-762-9634, escribir a mayateaminc@gmail.com o enviar un mensaje directo a Maya Team Inc.
Si conoces a alguien que está ahorrando para comprar su primera casa en California, comparte este artículo. Puede ayudarle a distinguir entre el enganche, los costos de cierre y el efectivo real que necesitará para recibir sus llaves.
